Die Mietpreisbremse wirkt bisher nicht

Abstract

Am 1. Juni 2016 ist die viel diskutierte Mietpreisbremse ein Jahr in Kraft. Seither wurde sie in 308 Städten eingeführt. Die im Vorfeld geäußerten Befürchtungen, die dringend benötigte Bautätigkeit würde damit massiv ausgebremst, haben sich ebenso wenig bewahrheitet wie die Hoffnungen, die Neuregelung könne den Zugang von GeringverdienerInnen zum Wohnungsmarkt spürbar verbessern. Um die Wirkung der Mietregulierung zu beurteilen, reicht der alleinige Blick auf einzelne statistische Reihen allerdings nicht aus. Die vorliegende Studie untersucht deshalb, wie sich die Mieten verändert hätten, wenn keine Regulierung vorgenommen worden wäre und in welchem Umfang die Investoren ihre Ertragserwartungen durch die Regulierung beeinträchtigt sehen. Dazu werden Mieten und Wohnungspreise in benachbarten Postleitzahlbezirken analysiert, die sich darin unterscheiden, dass in einem Bezirk die Mietpreisbremse eingeführt wurde, während in dem anderen Bezirk der Markt unreguliert blieb. Die Ergebnisse dieses sogenannten Difference-in-Differences-Ansatzes legen nahe, dass die Mietpreisbremse den Anstieg der Mietpreise nicht entschleunigen konnte. Im Gegenteil: Sie hat kurzfristig sogar zu einem stärkeren Mietpreisanstieg in regulierten Märkten geführt. Auch scheinen Investoren der Auffassung zu sein, dass die Regulierung auch in Zukunft keine substanzielle Wirkung entfaltet: Die kausalen Effekte der Mietpreisbremse auf die Entwicklung der Wohnungspreise - als Reflektion zukünftiger Erträge aus der Vermietung - sind relativ gering. Um das Problem der Wohnungsknappheit nachhaltig zu lösen, sollten Maßnahmen im Vordergrund stehen, die eine Ausweitung der Bautätigkeit und eine Flexibilisierung des Wohnungsangebots ermöglichen. Aus sozialpolitischen Gesichtspunkten kann eine Mietpreisbremse temporär dennoch gerechtfertigt sein. Allerdings muss sie so gestaltet werden, dass sie die Anreize für den Wohnungsbau nicht beschneidet.